En 2025, le commerce physique en France poursuit sa recomposition. L’analyse des 4 000 sites commerciaux et des 314 700 emplacements recensés met en évidence des évolutions contrastées selon les formats, les territoires et les types d’activités. Centres-villes, centres commerciaux et zones commerciales ne connaissent ni les mêmes dynamiques ni les mêmes fragilités. Cette synthèse du dernier rapport Codata restitue les principaux enseignements chiffrés de l’année écoulée, avec un éclairage particulier sur le commerce de proximité et les commerces indépendants en centre-ville.
En 2025, le taux de vacance commerciale atteint 11,6 % tous formats confondus, contre 10,7 % en 2024. La hausse est continue depuis trois ans, confirmant une tension structurelle sur le parc commercial.
Cette moyenne nationale recouvre toutefois des situations très différentes selon les formats d’implantation.
En pieds d’immeubles, qui correspondent majoritairement aux commerces de centre-ville, le taux de vacance s’établit à 11,7 % en 2025, contre 10,8 % l’année précédente.
Les centres commerciaux présentent un taux de vacance nettement plus élevé, à 16,8 %, en hausse par rapport à 2024 (16,0 %).
Les zones commerciales restent le format le moins touché, avec un taux de vacance de 8,4 %, contre 7,4 % en 2024.
La vacance commerciale progresse donc dans l’ensemble des formats, avec une intensité variable. Elle concerne à la fois des locaux récemment libérés et une part croissante de locaux durablement inoccupés, traduisant des déséquilibres plus profonds entre offre commerciale et demande.
Les situations régionales sont loin d’être homogènes. En 2025, la vacance commerciale tous formats confondus varie de 9,8 % en Bretagne à 13,4 % en Occitanie, pour une moyenne nationale de 11,6 %.
Plusieurs régions enregistrent une hausse supérieure à un point sur un an, notamment la Nouvelle-Aquitaine, les Pays de la Loire, la Bourgogne-Franche-Comté ou encore la Corse. Ces écarts soulignent l’importance des contextes locaux, qu’il s’agisse de démographie, de structure de l’offre commerciale ou de concurrence périphérique.
La répartition par type d’activité met en évidence la spécificité du commerce de proximité en centre-ville.
Les pieds d’immeubles concentrent une grande diversité d’activités, avec une place importante accordée :
aux cafés, hôtels et restaurants,
à l’alimentation,
à l’habillement et aux accessoires,
aux services,
aux loisirs et aux activités culturelles.
Cette diversité est nettement plus marquée que dans les centres commerciaux, où dominent l’habillement, la parfumerie-beauté et certaines grandes enseignes, ou dans les zones commerciales, largement orientées vers l’équipement de la maison, l’alimentaire de périphérie et les activités dépendantes de l’automobile.
Certaines filières apparaissent en progression en centre-ville, en particulier la restauration, les services et les loisirs, tandis que d’autres, comme l’habillement traditionnel, poursuivent leur recul.
En 2025, le taux de rotation commerciale atteint 12,4 % tous formats confondus, contre 11,2 % en 2024.
Par type de site :
les pieds d’immeubles enregistrent un taux de rotation de 13,6 %,
les centres commerciaux de 13,4 %,
les zones commerciales de 9,3 %.
La rotation est donc plus forte en centre-ville que dans les zones commerciales. Elle traduit à la fois une plus grande fragilité économique de certains commerces et une capacité de renouvellement plus rapide des activités. Ce taux intègre aussi bien les changements d’occupants que les passages de commerces à locaux vacants et inversement.
Les données 2025 mettent en évidence des niveaux de vacance et de rotation particulièrement élevés en centre-ville, qui ne peuvent être expliqués uniquement par un recul de l’attractivité commerciale. Le taux de rotation en pieds d’immeubles atteint 13,6 %, un niveau supérieur à celui observé en zones commerciales (9,3 %), traduisant une instabilité plus forte des occupations.
Cette rotation intègre à la fois des changements d’occupants, des fermetures transformées en locaux vacants et des reprises de cellules précédemment inoccupées. Elle suggère l’existence de parcours commerciaux interrompus ou inachevés, notamment dans les centres-villes, où les commerces indépendants sont largement majoritaires.
Le niveau de vacance observé en pieds d’immeubles (11,7 %) doit ainsi être lu conjointement avec cette rotation élevée. Une partie des locaux vacants correspond à des commerces qui ont cessé leur activité sans transmission effective, ou à des locaux en attente de reprise. Le rapport distingue d’ailleurs la vacance frictionnelle, liée aux phases normales de transition, et la vacance structurelle, correspondant à des locaux durablement inoccupés. La progression de la vacance sur plusieurs années consécutives indique que ces situations de transition tendent à s’allonger.
Dans un tissu commercial majoritairement composé d’indépendants, ces données traduisent une fragilité spécifique des phases de cession et de reprise, particulièrement visible en centre-ville.
Les chiffres confirment que le commerce indépendant constitue l’ossature du commerce de centre-ville. En 2025, seuls 30,4 % des commerces en pieds d’immeubles sont occupés par des enseignes, ce qui signifie que près de 70 % relèvent de commerces indépendants.
Cette structure contraste fortement avec celle des centres commerciaux, où les enseignes représentent 70,2 % des commerces, et des zones commerciales, où elles en représentent 63,3 %. Tous formats confondus, les enseignes occupent 46,5 % des commerces, laissant une majorité relative aux indépendants à l’échelle nationale.
La répartition par activité renforce ce constat. En centre-ville, les pieds d’immeubles concentrent une forte diversité de commerces indépendants dans la restauration, l’alimentation, les services, les loisirs et certaines activités culturelles. Ces secteurs, très présents en centre-ville, sont beaucoup moins représentés dans les formats périphériques ou y prennent des formes différentes.
Les évolutions sectorielles montrent par ailleurs que certaines activités portées majoritairement par des indépendants, notamment la restauration, les services et les loisirs, figurent parmi celles qui progressent le plus en centre-ville. À l’inverse, les reculs observés sur certaines filières plus standardisées, comme l’habillement traditionnel, affectent davantage les formats reposant sur des modèles homogènes.
Ces éléments confirment que le commerce indépendant ne constitue pas un segment marginal du commerce de centre-ville, mais bien son cœur économique, à la fois en termes de volume, de diversité d’activités et de capacité de renouvellement.
En 2025, le commerce de centre-ville demeure un pilier de la vie économique locale, mais il est sous tension. Il repose majoritairement sur les commerces indépendants, concentre la plus grande diversité d’activités et connaît des niveaux de vacance et de rotation supérieurs à ceux des zones commerciales.
Les centres commerciaux et les zones commerciales présentent des modèles plus standardisés, plus fortement occupés par des enseignes et structurés autour de logiques différentes. L’ensemble de ces données chiffrées permet de mieux comprendre les équilibres actuels du commerce physique et les enjeux spécifiques du commerce de proximité dans les centres-villes.
Le rapport Codata Digest 2026 est téléchargeable ici
